根據(jù)委托方的性質(zhì)，小股操盤模式可以大致分為三塊市場(chǎng)，即政府類市場(chǎng)、企業(yè)類市場(chǎng)、資本類市場(chǎng)。政府類項(xiàng)目主要為政府委托建設(shè)的辦公用房、市政配套設(shè)施、保障性住房，市場(chǎng)規(guī)模有限，利潤(rùn)率低，吸引力較低且市場(chǎng)化程度低。對(duì)于多數(shù)房企而言，未來小股操盤更大的機(jī)會(huì)在企業(yè)代建和資本代建，其中尤以資本代建為主。具體而言主要有四種方式。
方式一：“開發(fā)商+土地方”
開發(fā)商與擁有土地資源的合作方達(dá)成戰(zhàn)略合作關(guān)系，共同開發(fā)建設(shè)。這種方式下開發(fā)商能夠獲得大良土地存量資源，減少資金投入。土地方能夠盤活存量土地資源；有效利用開發(fā)商品牌、技術(shù)等資源；省去自身打造專業(yè)開發(fā)團(tuán)隊(duì)。
項(xiàng)目層面合作典型案例：深圳保利與深圳東風(fēng)合作，對(duì)東風(fēng)擁有的龍華工廠進(jìn)行拆遷改造。保利負(fù)責(zé)開發(fā)，承擔(dān)全部開發(fā)費(fèi)用；同時(shí)支付東風(fēng)1.5億工廠搬遷費(fèi)建。建成后東風(fēng)占30%，保利為70%。
公司層面合作典型案例：北汽在北京、株洲、鎮(zhèn)江等地?fù)碛谐^20000畝的存量土地資源，中冶建設(shè)與北汽分別出資49%、51%共同成立中冶恒盛，發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。
方式二：“開發(fā)商+資金平臺(tái)”
開發(fā)商與保險(xiǎn)、基金等傳統(tǒng)資金平臺(tái)合作，作為資金平臺(tái)的線下代建方。這種方式下開發(fā)商能夠有效減少資金投入，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。而合作方也能盤活資金資源，提高資金投資回報(bào)率。
典型案例：2014年6月6日，西安天朗地產(chǎn)集團(tuán)有限公司與安信信托簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，安信信托將為天朗地產(chǎn)提供全方位的金融服務(wù)，為天朗地產(chǎn)在全國(guó)范圍內(nèi)的發(fā)展提供支持和幫助。安信信托計(jì)劃在未來三年內(nèi)提供30-50億元人民幣與天朗地產(chǎn)在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域開展深入合作；充分發(fā)揮各自在金融領(lǐng)域和房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，積極整合項(xiàng)目資源，并將對(duì)方作為優(yōu)先合作對(duì)象，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，共同發(fā)展。
方式三：“開發(fā)商+自有基金”
開發(fā)商自主成立基金，與之合作開發(fā)項(xiàng)目，并負(fù)責(zé)具體操盤。這種方式下開發(fā)商利用基金撬動(dòng)社會(huì)資金，減少自身資金投入，并能夠獲得股權(quán)收益、開發(fā)建設(shè)管理費(fèi)、基金管理費(fèi)、基金分紅等多項(xiàng)收入。
典型案例：金地集團(tuán)設(shè)立私募基金管理公司穩(wěn)盛投資，專注于房地產(chǎn)市場(chǎng)投資。截至2014年12月底，穩(wěn)盛投資在管人民幣基金規(guī)模為83億元，在管美元基金規(guī)模為2.1億美元。整體在管規(guī)模合計(jì)約人民幣100億元，整體累計(jì)管理規(guī)模折合人民幣165億元。
以武漢區(qū)域項(xiàng)目建設(shè)為例，金地與穩(wěn)盛合作模式為金地武漢公司出資51%，穩(wěn)盛股權(quán)基金出資49%聯(lián)合組建金地偉盛公司負(fù)責(zé)武漢區(qū)域相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)；其中穩(wěn)盛股權(quán)基金49%的出資額中，金地實(shí)際出資1%，信托等LP出資48%。
方式四：“開發(fā)商+基金+眾籌平臺(tái)”
開發(fā)商利用互聯(lián)網(wǎng)金融，與基金以及眾籌平臺(tái)合作，由眾籌平臺(tái)負(fù)責(zé)資金的募集，并以基金領(lǐng)投，開發(fā)商作為該資金平臺(tái)的線下代建方。這種方式下開發(fā)商能夠有效減少資金投入，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。而合作方能夠充分利用社會(huì)閑散資金，提高資金投資回報(bào)率。
典型案例：平安利用平安好房眾籌平臺(tái)發(fā)起房地產(chǎn)眾籌募集資金。平安將眾籌項(xiàng)目做成債券的形式，向投資人承諾債券收益率。同時(shí)給投資人買房提供優(yōu)惠。一般眾籌的金額能夠占到總土地款的80%左右，資金受銀行和第三方監(jiān)管，只能?？顚Ｓ?。
在眾籌開始前，一般基金先領(lǐng)投，然后再眾籌，最后基金再退出。領(lǐng)投之前要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估與篩選，平安至少在整個(gè)階段，性價(jià)比要領(lǐng)先于周邊20%，才會(huì)去領(lǐng)投基金，領(lǐng)投所占的資金比例因項(xiàng)目而異。
平安一般會(huì)選擇前五十強(qiáng)的開發(fā)商，拿地優(yōu)選一線或者省會(huì)城市；在拿地前的合作，需要根據(jù)平安的土地評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)；開發(fā)商需要提出意向方案，并付一定的保證金。